負扣稅與資本增值稅改革 2026：各首府城市房價會怎樣？

2026-09-30 — Michael Leung

插圖 · 為本文創作

今年有三股力量同時衝擊澳洲房價：澳洲儲備銀行將現金利率上調整整一個百分點至 4.60%，創 2011 年 11 月以來新高；國會通過了四十年來對負扣稅（negative gearing）與資本增值稅折扣（CGT discount）最大幅度的改革；而政府的首置 5% 首付計劃則在不設名額上限的情況下，持續支撐首置買家需求。

結果不是一個全國市場，而是八個截然不同的首府城市故事。全國住宅價值較 3 月高位低 3.6%；悉尼較 2 月高位低 7.1%，而達爾文仍在創新高。

以下內容：每項政策的作用、按揭成本、各城市分項、5% 首付買家面對的負資產問題，以及——全部標明為估計——模型對未來的預測。

今年，一覽

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加息令按揭多付多少

示例貸款的還款變化

M = P·i/(1−(1+i)⁻ⁿ)，i = 年利率 ÷ 12。觀察欄：儲銀 Table F6，自住未償還本息貸款利率，月度，數據至 2026 年 7 月。情景欄假設 100 基點現金加息全數傳導——屬情景假設，並非觀察結果。貸款額僅為示例；中位貸款額並非按月公佈。

《2026 稅務改革（一號）法案》：改革解讀

這已不再是提案。《2026 稅務改革（一號）法案》——於 5 月 12 日預算案公佈、6 月 4 日獲眾議院通過（獲綠黨及獨立議員支持）——作出兩項結構性改動，均於 2027 年 7 月 1 日生效：

1. 負扣稅，設損失隔離。2026 年 5 月 12 日（預算案晚上 7:30）或之後購入的住宅，其淨租金虧損只能抵扣租金收入或住宅資本增值——不能再抵扣薪金。現有持倉獲祖父條款保障，而符合「切實增加房屋供應」測試的新建住宅可獲豁免。
2. 50% 資本增值稅折扣，被取代。2027 年 7 月 1 日起，個人或信託改為成本基數指數化（只徵實質增值），並對資本增值徵收 30% 最低稅率，包括 1985 年前購入的資產。新建及可負擔房屋投資者可選擇保留 50% 折扣。
3. 官方理據。解釋備忘錄明言：負扣稅加上折扣「令物業投資的實際稅率偏低甚至為負……強化投資者以高槓桿投入房地產的誘因。這推高房價——投資者競價爭奪稀缺資源」。

改革的規模：2023–24 年度有 234 萬名納稅人持有出租物業，其中 54.2% 錄得租金虧損（稅務局）。6 月季度投資者貸款佔新住宅貸款 39%——改革辯論期間按季下跌 8.6%（統計局）。財政部估算整個方案在預算前瞻期內帶來 36 億元，隨措施分階段實施而遞增；財長表示「十年超過 400 億元」。

首置 5% 首付計劃：週期頂部的無上限需求

自 2025 年 10 月 1 日起，首置擔保計劃取消入息上限、輪候名冊及名額限制。2025 年 10 月至 2026 年 4 月間，共批出 39,704 宗政府擔保貸款，中位按揭成數 95%、中位債務收入比 4.7（Housing Australia）——這批買家在市場見頂前數週、以最薄的資產緩衝入場。2024–25 年度全國每三名首置買家就有一人獲計劃支持，取消入息上限後有 35% 的使用者收入高於舊上限。

計劃價格上限現已處於市場中位：悉尼獨立屋中位數（149 萬元）幾乎正好貼著 150 萬元上限；墨爾本典型住宅完全符合 950,000 元上限；布里斯本、阿德萊德、珀斯及霍巴特的中位數均已超越各自上限。計劃合資格的價格帶，正是 2026 年跌幅集中的位置。

各首府城市房價

同樣的 100 基點，在不同城市的影響截然不同。分類變量不只是收益率——而是投資者總回報：收益率加租金增長減去利率成本，並受當地租賃市場的緊張程度調節。所有估值為 Cotality 2026 年 8 月指數（9 月 1 日發佈）；租金及空置率為 Cotality 及 SQM Research。

Cotality 住宅價值指數，2026 年 8 月指數（9 月 1 日發佈）；租金：SQM Research 綜合租金按年（9 月 15 日發佈）；空置率：SQM 2026 年 8 月。Cotality 自身的全國空置率指標為 1.9%，方法不同——兩者不可直接比較，本文絕不將其平均。估值及租金為供應商估計。

• 悉尼——距高位跌幅最大。全國最高樓價、最低租金收益率（3.3%），亦是唯一真正放鬆的主要租賃市場：空置率 1.7%、空置單位按年增加 26%——以水平計仍屬緊張。樓價較 2 月高位低 7.1%，同期跌幅比 2022–23 年調整期更快；成交量下跌超過 20%。改革在這裏威力最大，獨立屋中位數幾乎正好貼著計劃上限。
• 墨爾本——同樣的病理，更低的水平。按年跌 4.7%、較 2025 年 11 月週期高位低 6.8%、空置率 1.8%。典型住宅完全符合計劃資格，首置需求提供實質承托——但上限以下樓價仍然下跌，正是 95% 按揭成數買家接近負資產的原因。
• 布里斯本——自高位回軟，租盤緊絀。按年仍升 10.8%，但自 5 月高位後每月均跌（7 月修訂為跌 1.2%）。緩衝：0.9% 空置率、租金升 7.7%。獨立屋中位數已超過 100 萬元計劃上限。
• 珀斯——動能減退，租務未見紓緩。按年升 15.6% 仍領跑全國，但 7 月由升 0.1% 修訂為跌 1.3%。空置率 0.6%、五年租金累升 56%，業主總回報仍然成立——這是加息擠壓買家而非投資者的城市。
• 阿德萊德——本輪週期最大單月跌幅。8 月跌 0.8%，但按年仍升 8.6%、距 5 月高位僅回落 1.6%。中位數已悄然超過 900,000 元計劃上限；空置率 0.6%。
• 坎培拉——行為似悉尼，樓價減半。全國最寬鬆的租賃市場（空置率 2.1%、一年內上升 29%）、疲弱的租金增長，樓價較 2022 年高位低 5.2%。首都行政區的薪酬更能消化加息，但方向與悉尼一致。
• 霍巴特——租金緩衝。幾乎沒有下跌（跌 0.2%），同時錄得各首府最強租金增長：按年升 10.4%，分層單位升 16.5%。空置率 0.6% 下，業主收益率（4.4%）正在抵銷加息的衝擊。
• 達爾文——仍在上升的離群者。唯一仍處高位的首府，亦是 8 月唯一上升的城市（升 0.6%）。6.3% 收益率及 0.4% 空置率，令它成為全國對利率最不敏感的市場——不過 SQM 提醒其極小的租盤存量（94 個空置單位）令數字波動。

首置 5% 首付計劃對決樓價下跌：負資產問題

三項政策正是在此交匯。一項分析（SuburbData，經 realestate.com.au，2026 年 9 月 29 日）發現，悉尼上限以下物業有 41.9% 在 2025 年 10 月至 2026 年 8 月間跌幅超過 5%——平均損失約 83,000 元——墨爾本上限以下約一半、布里斯本約四分之一的物業亦有下跌。注意：上限以下樣本本身已篩選出最暴露的群組；Cotality 指數顯示全悉尼樓價較高位低 7.1%。

對安全數據的誠實解讀：官方 90 日以上拖欠率於 2025 年 12 月底為 0.3%——優於主要銀行——但那是滯後指標，量度於 5 月及 9 月加息以及大部分樓價跌幅之前。財政部已為違約撥備 3,570 萬元並正重新檢視風險。第一個真正的壓力數據要等到 2027 年中；任何告訴你風險已解除的說法，都走在證據前面。

對租客及準買家而言，同一組數據讀出另一回事：全國租金按年升 5.7%（Cotality）或 7.3%（SQM），樓價卻在下跌——首付目標縮減的速度追不上租金增長，而收益率回升（3.79%，2019 年以來最高）是業主的好消息，不是租客的。

爭議焦點：改革後的樓價與租金

本節每個數字都是模型或預測。各來源的預測：

所有數字均屬估計或預測，並非觀察結果。財政部及 Grattan 的租金數字是各自假設下的金額；墨爾本大學的數字模擬的是全面廢除——比已立法的隔離更強的政策——因此各情景不可直接比較。

1985–87 年 Hawke–Keating 廢除負扣稅的先例被雙方引用，爭議在幅度而非事實：業界組織稱凍結導致租金飆升；Grattan 的反駁是悉尼和珀斯租金在 1987–88 年、即恢復負扣稅兩年後才跳升，跟隨的是當地空置週期。同樣未解決的還有：業界警告無法輕易轉投新盤的小型「夫妻檔」業主將離場，即使樓價不跌也會削減租盤存量；REIA 建模稱五年內減少約 25,500 間房屋。另一個對 2026 年重要的時間細節：祖父條款期限令投資者在預算案前搶購，可能有份推高 2 月至 5 月的高位——該假設與數據相符，但尚未能與利率效應分開。

線性預測無法捕捉的前瞻風險是 2027 年懸崖：當隔離制度於 2027 年 7 月 1 日生效，在 2026 年 5 月至 2027 年中購入的投資者將同時面對新規則與下跌的抵押價值——點估計預測無法建模的投資者無序離場條件。

問題與解答

不構成財務建議。本文是對澳洲儲備銀行、澳洲統計局、Cotality、SQM Research 及已發表政策研究的公開數據的一般性評論，撰寫於 2026 年 9 月 30 日。本文未考慮你的目標、財務狀況或需要。《稅務改革（一號）法案》對樓價及租金的影響為財政部、Grattan 研究所及學術模型在既定假設下發佈的估計與預測；實際結果將有差異。還款數字為列明假設的情境模擬，並非任何貸款機構的報價。請評估資訊是否適合你的情況，並在相關情況下諮詢持牌財務顧問。